Ofis pazarı nereye?

Ofis pazarı nereye?

Ekonominin durgun olduğu dönemlerde en çok etkilenen sektörlerden biri de ofis pazarı oluyor. Türkiye çapında halen 10 milyon m2’yi bulan A sınıfı ofis stokunun 2023’e kadar 13,5 milyon m2’ye ulaşması bekleniyor. Ofis stokunda İstanbul, Ankara ve İzmir başı çekiyor.

LEVENT GÖKMEN DEMİRCİLER
lgokmen@ekonomist.com.tr

Türkiye ofis piyasasını şekillendiren bu üç kentin toplam A sınıfı ofis stoku 8,5 milyon m2’yi buluyor. Bunun da 2023’e kadar 11 milyon m2’ye ulaşacağı tahmin ediliyor. Üç büyük kentte ofis m2 fiyatlarından ofis kiralarına kadar değişimi, JLL’nin Ekonomist Dergisi’ne özel çalışmasıyla mercek altına aldık.

Çalışmanın sonuçlarına göre, her yıl yeni ofis projelerinin eklendiği pazarda ofis bölgeleri arasında rekabet kızışırken yüksek kurlar ve artan rekabet kiraları ve satış fiyatlarını gevşetti.

Türkiye ofis pazarında son yıllarda dünya standartlarında yeni ofis binalarının yapılmasıyla birlikte nitelikli arzda artış var. Ofis binalarının artmasına karşın ülkemizdeki yabancı şirket sayısında önemli bir artış görülmemesi ve kimi şirketlerin de üslerini başka ülkelere taşımaları ise ofis pazarında talebi daralttı.

Üstelik yeni ofis inşaatları devam ediyor. Ülke genelinde İstanbul, Ankara, İzmir, Konya ve Antalya gibi büyük kentlerde 10 milyon m2 A sınıfı ofis stoku bulunurken, 2023’e kadar yeni yapılan projelerle bu miktarın 13,5 milyon m2’ye ulaşması bekleniyor.

Ofis stokunda İstanbul, Ankara ve İzmir başı çekiyor. Türkiye ofis piyasasını şekillendiren bu üç kentin toplam A sınıfı ofis stoku 8,5 milyon m2 olurken, bu miktarın 2023’e kadar 11 milyon m2’ye ulaşacağı tahmin ediliyor.

Üç büyük kentte ofis m2 fiyatlarından ofis kiralarına kadar değişimi JLL’nin Ekonomist Dergisi’ne özel yaptığı çalışma ile mercek altına aldık. Çalışmanın sonuçlarına göre, her yıl yeni ofis projelerinin eklendiği pazarda ofis bölgeleri birbirleriyle yarışırken, kurlardaki yükseliş ve artan rekabet, kiraların ve satış fiyatlarının gevşemesine neden oldu.

TL’YE DÖNÜŞ
Arz fazlası yaşanan ofis pazarı 2016 yılından bu yana kiracıların talepleri doğrultusunda şekilleniyor. Kurlardaki artış ve şehirlerdeki ofis kiralarında yeni fiyatlar kur- lardaki her artış ofis bölgelerindeki TL kiralarına da yansıyor.

İstanbul, İzmir ve Ankara’da Merkezi İş Alanı (MİA) olarak anılan ofis bölgelerinde fiyatların gevşemesiyle birlikte alt bölgelerde bulunan şirketlerin bu bölgelere taşındıklarına dikkat çekiliyor. İstanbul, Ankara, İzmir ofis piyasasında bu yıl arzın, işlem adetlerinin ve kiralamaların da geçen yıla göre düşüş trendinde olması bekleniyor.

JLL’nin Ekonomist Dergisi’ne özel yaptığı çalışmanın sonuçlarına göre, İstanbul’da 2018’de 585 bin m2 olan yeni ofis arzının bu yıl 130 bin m2’ye ve 2018’de 120 bin m2 olan işlem arzının bu yıl 110 bin m2’ye inmesi bekleniyor.

İzmir’de 2018’de 39 bin m2 olan yeni ofis arzının bu yıl 8,7 bin m2’ye ve 2018’de 8 bin m2 olan işlem arzının 7,3 bin m2’ye düşmesi öngörülüyor. Ankara’da 2018’de 58,5 bin m2 olan yeni ofis arzının bu yıl 13 bin m2’ye ve 2018’de 12 bin m2 olan işlem arzının 11 bin m2’ye gerileyeceği tahmin ediliyor.

MAHİR MERMER / JLL TÜRKİYE OFİS KİRALAMA DİREKTÖRÜ
“ŞİRKETLER ALANLARINI DARALTIP GİDERLERİNİ KISACAK”
“Nitelikli arzın Ataşehir ve Levent’te olması ve kiralardaki düşüş bu bölgelere olan talebi artırdı. Bu durum birçok şirket için fırsat olarak algılandı ve şirketler uzayan kira ödemeden oturma dönemleri sayesinde neredeyse hiç para harcamadan ve kira giderlerini düşürerek yeni binalara taşındılar.

TL kontratına geçiş mecburiyeti şirketlerin çoğunun mevcut kiraları için mal sahipleriyle tekrar masaya oturup pazarlık yapmalarına neden oldu. Şirketler dövizdeki artışın etkilerini azaltma adına eskiye nazaran daha sıkışık düzene geçerek ofis alanlarını daraltmaya başladılar.

1990’larda 25 m2’ye bir çalışan düşerken bu oran 2018 sonu itibariyle 8 m2’ye bir çalışana kadar geriledi. Bu yıl da şirketler alanlarını daraltarak giderlerini kısma yoluna gidecekler. Prestijli ve yüksek katlı binalar popülerliğini kaybederken daha verimli ve daha ucuz kira bedeline sahip olan binalar daha çok tercih edilecek.”

FİYATLAR NE OLDU?
İstanbul’un Merkezi İş Alanı (MİA) olarak anılan Levent-Zincirlikuyu-Beşiktaş aksında 2018 yılında 18-30 dolar olan m2 kiraları bu günlerde 90-140 TL seviyesinde. Yine MİA’da yer alan Maslak’ta 2018 yılında 15-22 dolar olan m2 kiraları 60-110 TL seviyesinde bulunuyor.

Anadolu Yakası’nın gözde ofis bölgesi Kozyatağı’nda 2018’de 20-24 dolar olan m2 kiraları bu yıl 80-110 TL seviyesinde, Altunizade-Ataşehir’de ise 2018’de 16-22 dolar olan m2 kiraları bu yıl 50-80 TL seviyelerine geriledi.

Ankara’nın ofis bölgelerinden Söğütö-zü’nde 2018’de 6-8 dolar olan m2 kiraları bu yıl 30-40 TL seviyesinde, Çukurambar’da 2018’de 6-8 dolar olan m2 kiraları bu yıl 27-33 TL seviyesinde, Eskişehir Yolu’nda 2018’de 6-8 dolar olan m2 kiraları bu yıl 22-30 TL seviyesinde işlem görmeye başladı.

İzmir’in ofis bölgelerinden Konak’ta 2018’de 9-15 dolar olan m2 kiraları bu yıl 45-52 TL seviyesinde, Bayrak-lı-Salhane’de 2018 yılında 4-15 dolar olan m2 kiraları bu yıl 20-50 TL seviyesinde, Basmane-Çankaya’da 2018 yılında 4-10 dolar olan m2 kiraları bu yıl 20-45 TL seviyesinde bulunuyor.

ÜST BÖLGELERE GEÇİŞ
JLL Türkiye Ofis Kiralama Direktörü Mahir Mermer, ofis kiralarındaki gevşemenin daha alt bölgelerde ofisleri bulunan şirketleri fiyatları gevşeyen MİA aksındaki bölgelere yönlendirdiğini söylüyor. Mermer, özellikle İstanbul’da nitelikli arzın Ataşehir ve Levent bölgelerinde olduğuna ve kiralardaki düşüşün bu bölgelere olan talebi artırdığına dikkat çekiyor.

Mahir Mermer, eski binalarda kirada olan şirketlerin, kira ödemeden oturma döneminin uzaması sayesinde, neredeyse hiç para harcamadan ve kira giderlerini düşürerek yeni binalara taşındıklarını vurguluyor.

Son dönemde dövizde yaşanan dalgalanma ve TL kontratına geçiş mecburiyeti şirketlerin çoğunun mevcut kiraları için mal sahipleriyle tekrar masaya oturup pazarlık yapmalarına neden oldu. Şirketler dövizdeki artışın etkilerini azaltma adına eskiye nazaran daha sıkışık düzene geçerek ofis alanlarını daraltmaya başladı.

Bu süreçte çalışan başına düşen metrekareler de küçüldü. 1990’lı yıllarda 25 m2’ye bir çalışan düşerken günümüzde 8 m2’ye bir çalışan düşer hale geldi. Bu yıl da şirketlerin alanlarını daraltarak giderlerini kısma yoluna gitmeleri bekleniyor.

Prestijli ve yüksek katlı binaların popülerliğini kaybetmesi ve daha verimli ve daha ucuz kira bedeline sahip binaların daha çok tercih edilir hale gelmesi de beklentiler arasında yer alıyor.

MAKBULE Y. MAYA / TSKB GAYRİMENKUL DEĞERLEME GM.
“MAALİYET AZALTMA GÜNDEMDE OLACAK”
“Bu yıl ofis piyasasında maliyet azaltma politikası kapsamında ödenen kira ve kullanılan m2’lerin gözden geçirilmesi gibi konular ön plana çıkacak.

Uzaktan çalışma sistemi kurguları ve bu durumun ofis alanlarına yansıması, paylaşımlı ofisler, bölünerek çalışma ve merkez ofis kavramındaki değişimler konuşulacak.

İşin maliyet tarafında, kira sözleşmeleri, kira artış oranlarının ne seviyelerde olacağı, ortak alan giderleri gibi birebir kullanıcı tarafını etkileyen hususları da konuşmadan edemeyiz.”

BOŞLUKTA YAVAŞLAMA OLACAK
Ancak Levent, Maslak gibi bölgelerde kira bedellerinde yaşanan düşüşü fırsat olarak gören bazı şirketlerin ikincil lokasyonlar yerine bu bölgeleri tercih edeceği de tahmin ediliyor. Ayrıca artan inşaat maliyetleri nedeniyle yeni ofis arzının gelmiyor olmasının boşluk oranındaki artışın yavaşlamasına neden olacağı da öngörülüyor.

2018’in ilk yarısında kiracılara dekorasyon destekleri verilirken son çeyrekte artan borçlanma faizi mal sahiplerinin daha az para harcamalarına neden oldu. Bu da kiracılara dekorasyon desteği yerine ek dekorasyon sürelerinin verilmesiyle sonuçlandı. Bu yıl da bu trendin devam edeceği ve 18 aya varan ücretsiz dekorasyon sürelerine ulaşılacağı tahmin ediliyor.

HAZIR OFİS KONSEPTİ
Bununla beraber şirketlerin önlerini göremedikleri için belli bir alana kendilerini beş yıl bağlamak yerine hazır ofis dediğimiz otel-ofis konseptlerini tercih etmeye başlayacakları öngörülüyor. Bunun da zaten hızlı büyümekte olan hazır ofis konseptlerinin büyüme hızlarını arttırması bekleniyor.

Bu sayede şirketler kısa süreli ve toplantı salonlarının ortak kullanıldığı bu tip alanlarda hem ofis alanlarını daraltacaklar hem de hızlı büyüme veya küçülme senaryolarına hızlı cevap verebilecekler.

Geçen yıl 120 bin adet kiralama işlemi yapıldığını söyleyen Mahir Mermer, 2019’da da 110 bin adetlik bir rakam beklediklerini ifade ediyor. Mermer, “2019 yılı sonu itibariyle ekonominin toparlanma sürecine geçmesi durumunda İstanbul’da yüzde 25 seviyelerinde olan boşluk oranı düşmeye başlayacaktır. Yeni arzın gelmemesi ve düşen boşluk oranı nedeniyle 2020 sonu gibi kiraların tekrar artacağını tahmin ediyoruz” değerlendirmesini yapıyor.

TUĞRA GÖNDEN / CUSHMAN & WAKEFİELD YÖNETİCİ ORTAĞI
“MERKEZDE KİRALARI DÜŞEN BÖLGELER ÖNEM KAZANACAK”
“Ofis sektöründe ekonomik yavaşlama, yüksek enflasyon ve faiz ortamında tasarruf odağının daha fazla öne çıktığını görüyoruz.

Şirketlerin arzın artmasıyla birlikte çoğalan ofis alternatiflerini değerlendirmeleri, özellikle alan optimizasyon çalışmaları sonucunda benzer ve hatta daha düşük maliyetlerle daha modern ofislere taşınmaları mümkün olabilir.

Halen merkezi konumda olan ve kira seviyelerinin daha düşük olduğu bölgeler bu yıl daha da önem kazanacak.”

TRENDLER DEĞİŞİYOR
İş dünyasında gelişen trendler ofis sektöründe hizmet alanında da farklılaşmaya gidilmesini gerektirdi. Bu durum hazır ofis, home ofis, google ofis, paylaşımlı ofis, soft ofis gibi seçeneklerin ortaya çıkmasına neden oldu. Hazır ofislerde ‘minimum maliyet, maksimum verimlilik’ ilkesi ön planda tutuluyor.

Hazır ofislerin sunduğu hizmetler ise tam donanımlı ve dekore edilmiş ofisler, şirket adına tahsis edilen telefon numaraları, misafirlerin karşılanması, ofislerin düzenli temizliği ve bakımı gibi hizmetler olarak öne çıkıyor. Bu hizmetler doğrudan kiralama ücretine dahil ediliyor, hazır ofise yapılan ödemeler sabitleniyor. Ekonominin daraldığı dönemlerde birçok şirketin hazır ofisi tercih ettiği görülüyor.

Eva Gayrimenkul Değerleme Lisanslı Değerleme Uzmanı Şeyma Şehirli, sektördeki arz fazlalığı nedeniyle projelerin tercih edilebilirliğini arttırmak için müşterinin beklentisi doğrultusunda içi yapılı kiralanan ofislerin arttığını söylüyor.

Şehirli, kurumsal firmaların daha az mekan kaybı olan ofisleri tercih ettiklerini vurguluyor. Şehirli, “Şirketler, prestijden çok verimli ve düşük kira bedelli ofisleri tercih ediyor. Kullanıcı açısından, yeşil bina sertifikasına sahip olması, açılabilir camlar, metroya yakınlık, rahat ulaşım alternatiflerine yakınlık, Shell & Core yerine dekorasyonlu ofisler gibi özellikler yeni trendler arasında yer alıyor” diyor.

GÖRKEM ÖĞÜT / ENDEKSA CEO’SU
“OFİS KİRALARINDA VE SATIŞ FİYATLARINDA DÜŞÜŞ OLACAK”
“Endeksa.com’un güncel verilerine göre, tüm Türkiye’de ofis ve büroların ortalama büyüklüğü 100 m2, ortalama satış fiyatı 364 bin 300 TL, ortalama kira 2 bin 275 TL, ofis yatırımının geri dönüş süresi ise 16 yıl.

Türkiye’de ofis kiraları son bir yılda yüzde 2,27, son dört yılda ise yüzde 21,72 artış gösterdi. Piyasadaki daralma sonucunda önümüzdeki dönemde özellikle büyük şehirlerde ofis kiralarında ve satış fiyatlarında düşüş olacağını öngörüyoruz.”

GEÇİCİ İNDİRİMLER YAPILIYOR
Mevcut kiracıları bulunan mal sahipleri geçici indirimlerle kiracıları kaybetmemeye çalışıyor. Yeni kiralamalarda ise talep edilen rakamlar üzerinden indirim yapılıyor. Ayrıca kiracıların maliyetlerini düşürmeye yönelik olarak ofislerin içi yapılı şekilde teslim edildiği görülüyor. Dövizdeki yükseliş nedeniyle ilk tepki olarak kurda sabitlemeler yapıldı ancak şu anda daha çok yatırımcının talep ettiği rakamlarda indirim yapıldığı görülüyor.

Döviz kurlarındaki yükselişten etkilenen sektörlerden biri olan ofis piyasasında bu yıl öne çıkacak başlıklar, maliyet azaltma politikası kapsamında ödenen kira ve kullanılan m2 büyüklüklerinin gözden geçirilmesi olacak.

Esnek çalışma modellerinin gündeme gelmesi ve bu kapsamda uzaktan çalışma sistemi kurguları ve bu durumun ofis alanlarına yansıması, paylaşımlı ofisler, bölünerek çalışma ve merkez ofis kavramındaki değişimler konuşulan konular arasında yer alacak. Ofis maliyetlerini düşürme tarafında ise kira sözleşmeleri, kira artış oranlarının ne seviyelerde olacağı, ortak alan giderleri gibi birebir kullanıcı tarafını etkileyen konular da sıklıkla gündeme gelecek.

TAŞINMALAR HAREKETLİ
TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, piyasalardaki daralmanın etkisiyle şirketlerde ofis m2’lerini düşürme, kira sabitleme gibi uygulamaların 2016 yılından itibaren görülmeye başladığına dikkat çekiyor. Bu yıl bu eğilimin artış trendinde olduğunu da söylüyor.

Maya, “Bulunduğunuz m2’ye gerçekten ihtiyacınız olup olmadığı, olmadığı durumda küçülme, olduğu durumda da kira değerinin daha düşük olduğu alternatif bölgelere taşınma gibi alternatifler böyle dönemlerde düşünülüyor. Bu da ofis sektörü tarafında kira değer hareketliliğinden daha çok taşınma hareketliliğini getiriyor. Bu yıl da böyle olacak gibi” diye konuşuyor.

Makbule Yönel Maya, kiracılar mevcut alanlarını koruma kararı aldığında da en büyük pazarlık kabiliyetinin kira artış oranlarında olduğunu belirtiyor. Maya, piyasa artık TL bazında sabitleme getirdiği için kiralarda2018 son çeyreğinde yaşanan TL’ye geçişlerin artık satış fiyatlarında da görülmeye başlandığını vurguluyor.

AMAZON, ALİBABA ETKİSİ
Tüm sektörlerde olduğu gibi ofis sektöründe de ekonomik yavaşlama, yüksek enflasyon ve faiz ortamında tasarruf odağının daha fazla öne çıktığı görülüyor. Şirketler, arzın artmasıyla birlikte çoğalan ofis alternatiflerini değerlendirmeye başlamış durumdalar.

Özellikle alan optimizasyon çalışmalarıyla benzer ve hatta daha düşük maliyetlerle daha modern ofislere taşınmak mümkün. Merkezi konumda olan ve kira seviyelerinin daha düşük olduğu bölgeler bu yıl daha da önem kazanacak.

Cushman & Wakefield Yönetici Ortağı Tuğra Gönden, piyasaların daralması sonucu yaşanan kira düşüşlerinin ve döviz kurlarındaki artışın uluslararası şirketler için daha cazip bir ortam yarattığına dikkat çekiyor. Gönden, düzelen güvenlik ortamı sonrasında uluslararası şirketlerin geçmişte olduğu gibi İstanbul’u tekrar bölgesel üs olarak değerlendirmeye aldıklarını vurguluyor.

Teknoloji ve e-ticaret gibi sektörlerde ise daralmanın etkisinin aynı oranda hissedilmediğini ve hatta birçok şirketin yatırımlarını artırıp büyümeye devam ettiğini söylüyor. Gönden, “Bunun en iyi örnekleri Amazon’un Türkiye pazarına giriş yapması ve Alibaba’nın Trendyol’u satın alması” diye konuşuyor. Burada, yeni kiralama anlaşmaları artık TL üzerinden yapılırken, kiracının yabancı olması durumunda istisna olarak dövizle kiralamanın mümkün olduğuna dikkat çekiliyor.



İlgili Haberler
0 Yorum

Henüz yorum yapılmamış

İlk yorumu yazmak ister misiniz?

Yorum yap