Artan konut fiyatları ve kiralık konutlara olan taleple birlikte, 13 yıl önce Ant Yapı'nın başlattığı gayrimenkulde kiralama trendi hız kazanmaya başladı. Babacan Yapı, Ege Yapı, Nef gibi şirketler bu trendin geliştiricisi. Ancak tahliye zorluğu gibi risklere de dikkat çekiliyor.
Not: 05-18 Mart 2023 tarihli sayıdan
Gayrimenkulde son dönemde yaşanan arz-talep dengesizliği konut fiyatlarının ve kiralarının fahiş bir biçimde artmasına neden oldu. Her yıl 800 bin civarında oluşan iç talebe mülteciler ve ülkemize yerleşen yabancıların da talebi eklenince Türk halkının konuta ulaşımı zorlaştı.
Özellikle İstanbul, İzmir, Antalya gibi büyük kentlerde tüketicinin alım gücünün üzerinde artan kira ve satılık fiyatları insanları zorlar hale geldi. Devlet tarafından orta ve dar gelirliye yönelik projeler, kampanyalar geliştirilse de kısa vadede bu çalışmaların piyasaya etkileri görülemiyor.
Bu süreçte 13 yıl önce Ant Yapı'nın Fraser Place ile Anthill'de başlattığı kiralama trendi, Babacan Yapı, Ege Yapı, Nef gibi şirketlerin de bu trende yönelik projeler üretmesiyle gelişmeye başladı.
Daha çok üst gelir grubuna yönelik olan bu projelerin orta ve dar gelirliye yönelik projelerle çeşitlendirilmesi için Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) Yap-Kirala modelini öneriyor.
MANİPÜLASYON ENGELLENEBİLİR
Özellikle İstanbul ve Antalya gibi kentlerde artan konut fiyatları ve yükselen kiralara dikkat çeken GYODER Yönetim Kurulu Başkanı Mehmet Kalyoncu, yap-kirala modelinde İstanbul ve Antalya gibi kentlerin potansiyel barındırdığını söylüyor.
Kalyoncu, "Bizi geleceğe taşımayacak yap-sat modelinin yanı sıra yap-kirala modelini öneriyor, bu modelin kurumsal kiraya veren işletmeler üreterek kira bedellerinde bir manipülasyon olmasının önüne geçeceğine inanıyoruz" diye konuşuyor.
Ulaşımın kolaylaşmasıyla birlikte yap-kirala modelinin şehrin çeperlerinde uygulanabilir bir model olduğuna dikkat çeken Kalyoncu, "İstanbul'da şehrin çeperlerine daha önce de taşınma olmuştu şimdi ulaşım altyapımız da uygun. Kamu özel sektör iş birliği modeliyle şehrin çeperlerinde yüzde 50'lere varan maliyet düşüşü sağlanabilir.
Ayrıca kiralık konut yaklaşımımız kentsel dönüşümü hızlandıracak bir konu" diyor. Kiralama modelini 13 yıl önce Türkiye'ye taşıyan Ant Yapı'nın yönetim kurulu başkanı Mehmet Okay, bu sistemin kısa ve uzun dönem kiralama olarak hem yerli hem de yabancılar tarafından işadamından öğrenciye kadar değişik tüketici profili tarafından tercih edildiğini söylüyor.
Bu işi kurumsal olarak yaptıklarına dikkat çeken Okay, merdiven altı servis apartmanların sakıncalar yaratacağını, bu işin kurumsal olarak yapılmasının ve denetlenmesinin önemli olduğunu vurguluyor.
FON SAĞLAYACAK
Babacan Holding Yönetim Kurulu Başkanı İbrahim Babacan, insanların konuta ulaşımı zorlaştığı için Türkiye'de de konutta kurumsal kiralama sisteminin gelişeceğini, büyük fonlarla, büyük yatırımcıların AVM ve ofisteki gibi konutta da kiralama işini yapmaya başlayacaklarını söylüyor.
Sisteme dünyadan örnekler veren Babacan, "ABD, Londra'da eskiden bankalar geliştiriciye proje geliştirirken finansman verirken nasıl konut yapıp ne kadar sürede bana geri vereceksin diye soruyordu. Bu konutları yap, üç yıl kirala sonra bankama devret ben bunları varlık (asset) tutacağım derdi" diye konuşuyor.
İnsanların ofis ve ticari alan kiralamak yerine pandemi sonrasında konut kiralayıp yoluna devam etmek istediklerini belirten Babacan, "Şu anda bireysel yatırımcı kiralıyor; bu kurumsal yatırımcıya geçecek.
Batures Yönetim Turizm şirketimizle yaptığımız her projede 5 yıldır konut projelerinin yüzde 15'ini kiralıyoruz. Her projede yüzde 15'ini varlık (asset) yapıp sermaye piyasalarında fon sağlamayı planlıyoruz" diyor.
Ege Yapı, gayrimenkulde paylaşım ekonomisine yönelik Superier Living projesiyle Batışehir'de 171 ünite, Kağıthane'de 141 ünite ve Kampus projeleri de eklenince toplamda 400 ünitenin kiralamasını yapıyor.
Önümüzdeki dönemde kiralamaya yönelik yatırımlarını sürdüreceklerini belirten Ege Yapı Yönetim Kurulu Başkanı İnanç Kabadayı, "İstanbul'da her iki yakada kendimiz ve üçüncü kişilerle hem yeni proje hem de mevcut bina dönüşümü şeklinde ilerleyeceğiz. Kısa ve uzun dönem kiralama yapıyoruz.
Bunlara talebin yüzde 75 yabancı, yüzde 25 yerli müşteri portföyü var" şeklinde konuşuyor. Oda temizliğinden teknik servisine, toplantı odalarına kadar her türlü ürünün sunulduğu bir rezidans örneği sunduklarını belirten Kabadayı, bu yatırımın daha kârlı bir yatırım enstrümanı olduğunu Kağıthane'de ve yurtdışında da bu konsepti geliştirmeye devam edeceklerini vurguluyor.
KÜRESELLEŞME ETKİSİ
Küreselleşme, teknolojinin gelişmesi, dünya vatandaşı olma gibi kavramların hayatımıza girmesiyle dünyada büyük bir değişim yaşanıyor. 2000'li yılların başlarında Airbnb gibi oda kiralama işlemleri yaygınlaştı. İş seyahatlerinde uzun süreli konaklamalar, fiziksel olarak aylarca bir ülkede, şehirde bulunma zorunluluğu kalmadı.
Arap coğrafyası başta olmak üzere yabancı turistler tatil süreçlerinde kısa vadeli kiralamalarla konutlarda kalmayı daha konforlu ve ekonomik buluyor. Konut kiralama pazarının kullanıcı ve geliştiri-ci-yatırımcı için bir fırsat olduğu görüldü.
Avrupa'da uzun yıllardır yaygın olan konut üretip kiralama modelinin Türkiye için yeni bir trend olduğuna dikkat çeken Aremas Gayrimenkul Strateji ve Geliştirme Müdürü Şeyma Öztaş, önümüzdeki yıllarda birçok geliştiricinin ve yatırımcının bu modeli benimseyeceğini söylüyor.
Öztaş, "Aremas olarak son üç yıldır benzer bir konsepte sahip projeye Gürcistan'da danışmanlık veriyoruz. Türkiye'de Basın Ekspress, Levent, Maltepe'de bazı geliştirici firmalara bu modeli önerdik ama hayata geçirilmiş bir gelişme henüz yok" diyor.
CANSEL TURGUT YAZICI
EVA GAYRİMENKUL DEĞERLEME GENEL MÜDÜRÜ “TAHLİYE ZORLUĞU SORUN YARATABİLİR”
“GYO'lar konutu inşa edip kiralamaya yönelik bir yatırım yapsa da kiracının kira süresi sonunda tahliye edilmesinin zorluğu, devletin kira artışlarına müdahalesi gibi unsurlar kurumsal gayrimenkul yatırımcısının konut sektörüne girmesini zorlaştırıyor.
Yurtdışında yatırımların konutta geri dönüş süreleri Türkiye'dekinden daha kısa, kiracı tahliyesi çok daha kolay, kira süresi sonunda kiracıyı çıkarabiliyorsunuz veya güncel kiraya getirebiliyorsunuz. Uzun vadede Türkiye'de profesyonel gayrimenkul şirketlerinin konut inşa edip kiralamayı yaygınlaştıracağını ve bir yatırım aracı olarak kurumsal yatırımcıların bunu tercih edeceğini kesinlikle düşünmüyorum.”
