Dünyayı beklenmedik bir hızla etkisi altına alan ve 11 Mart’ta küresel salgın olarak ilan edilen Covid-19 hayatımızın önceliklerini değiştirdi. İnsanlar evlere kapanırken evden çalışma sınavı da veriyor. Karantina sonrası dönemde gayrimenkul sektöründe ciddi değişimler olacak. Konut ve ofiste tüketicilerin özellikle iç mekan tercihlerinde değişim bekleniyor. Üreticilerin tüketici talep etmeden beklentileri okuyup gerekli değişiklikler yaparak ürün geliştirip pazara sunabilecekleri bir döneme gireceğimizi söyleyen TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya ile sektörü konuştuk.
Levent GÖKMEN DEMİRCİLER
lgokmen@ekonomist.com.tr
Gayrimenkul sektörü koronavirüs sürecini nasıl geçiriyor?
Tüm dünyayı beklenmedik bir hızla ve yıkıcılığı ile etkisi altına alan ve 11 Mart itibarıyla küresel salgın olarak ilan edilen Covid-19 tabii başta hayatımızın önceliklerini değiştirdi. Şu anda sağlıklı olmak, evde hayatımızı idame ettirebilmek ve yeterli gıdaya ulaşabilmek gibi çok temel konulara odaklanmış durumdayız. Bu temel ihtiyaçların giderilmesi üzerine kurduğumuz basitlik içinde gayrimenkul doğal olarak gündemimizde yer tutmamaya başladı. Değerleme sektörü olarak son iki haftada bankalara yapılan değerleme işlerinde yaklaşık yüzde 65-70 aralığında bir düşüş gözlemliyoruz. Bu da demek oluyor ki Mart ayının ikinci yarısı ve Nisan ayı itibarıyla konut satışları ve gayrimenkul alım satım faaliyetlerinde önemli bir yavaşlama olacak. Diğer taraftan devam eden inşaat faaliyetlerini durduran şantiyeler söz konusu. İnşaatta da aynı dönem durgun bir dönem olacaktır. AVM yatırımcıları ve perakende sektörü de bu süreci çok keskin değişikliklerle geçiriyor. Ticari işyerlerinde 30 Haziran’a kadar işyeri kirasının ödenmemesini tahliye nedeni saymayacak olması gayrimenkul piyasalarında bir anlamda 30 Haziran'a kadar kirasız dönem algısı yarattı.
Bu süreç sektörde dengeleri nasıl değiştirdi?
Değişecek dengeleri bu süreç bittikten sonra daha çok görecek gibiyiz. Şu anda can havliyle herkes zorunlu olmadıkça evinden dışarı çıkmayarak hayatına devam ediyor. Ancak her şey normale döndüğünde eminim ki birçok şey yeniden gözden geçirilmiş olarak karşımıza gelecek. En basit örneği kendi temsil ettiğim kurumdan verebilirim. Şirkette 103 çalışanız ve bugüne kadar uzaktan çalışma modelini tercih etmemiştik. Şimdi ise iki gün içinde uzaktan çalışma modelini tüm şirkete yaydık ve şirketin evden çalışma oranı yüzde 90. Bunun yönetilebilir boyutta olmasının en temel sebebi önemli ölçüde daralan iş hacmimiz. Ancak normale dönerken de bu sistem ile daha küçük metrekarede ofis yaşamımızı çözebilir halde organize olabilir miyiz elbette ki gündem maddelerimizden biri oldu.
Evde kalma kurgusunun yarattığı talepler neler?
İnsanların evlerinden çıkmadan tüm hayatlarını idame ettirebilecek bir sistem kurgusu ancak internet alışverişi sayesinde mümkün olabiliyor. Bu kurguyu sağlamak için de kent içinde merkezi konumda olup, kirası bir depolama faaliyetini karşılayabilecek şekilde görece ucuz kiraların olduğu alanlar da yükselen trend olmaya devam edecek gibi görünüyor.
Süreçten yara alan ofis alanında ne gibi değişimler bizi bekliyor?
Bu süreç ofis talebinin azalmasından ziyade ofis alanlarındaki metrekare büyüklüklerinin ve kullanım alanlarındaki şekil değişikliklerini beraberinde getirecektir. Bir de tabii her ne kadar uzaktan çalışma bir verimlilik meselesi olarak dünyada ortaya çıksa da ofis ortamında bulunma zorunluluklarının da hangi durumlarda gerektiği iyice anlaşıldı. Esas değişiklik ofis alanlarında uzunca bir süredir paylaşımlı ofis alanlarında yaşanabilecektir. Bu virüs meselesi bana en fazla kişisel ve kimsenin dokunamadığı alan sınırlarımızın ne kadar olduğu konusunu düşündürttü. ‘Kendime özel alan’ kavramı ile co-working çalışma alanlarının tekrar gözden geçirilmesinin gerekebileceğini düşünüyorum.
Tüketicinin konut tercihleri nasıl şekillenecek?
Ben konut tercihlerinde yeni bir değişim trendini bu süreçten sonra bekliyorum. Çünkü hiçbirimiz herhalde bu kadar fazla zamanını evde geçirmemişti. Bu süreçte evlerimizin böyle bir duruma hazırlıklı olabilmemiz açısından farklı özeliklerinin olması gerektiğini deneyimledik. Evden çalışacaksak uygun çalışma ortamının yaratılabildiği bir evimiz olması gerekiyormuş. Her şey bittiğinde ve koşullar uygun hale geldiğinde konut tercihlerimiz ve iç dizaynda yeni açılımlara bence hazır olmalıyız. Bir diğer deyişle 1+0 daire tiplerinin konuşulduğu dönemlerden artık +1 odalı daireleri konuşmaya başlayacağımız döneme geçiyor olabiliriz.
Sektöre yönelik teşvikler sektörde bir hareket yaratır mı?
Sektöre yönelik teşviklerden değerleme uzmanı bakış açısıyla en önemli dört maddeyi özetlemek gerekirse; 500 bin TL’nin altındaki konutlarda kredilendirilebilir miktar yüzde 80’den yüzde 90’a çıkartılarak peşinat yüzde 20’den yüzde 10’a indirildi. AVM, perakende ve inşaat sektörlerinde KDV ve muhtasar vergi beyanları ve ödemeleri ertelendi. 1 Mart- 30 Haziran tarihleri arasında işleyecek işyeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacak. Otel ve konaklama tesisleri için vergisel destekler ve ödenecek irtifak hakkı bedelleri ile ilgili 6 aylık ertelemeler yapıldı. Bana göre bu önlemler; konut kredisi dışındakiler için iş sahibini işsiz geçecek dönem için rahatlatmaya yönelik. Bunların her birinin de değerlemede gelir indirgeme yaklaşımında bir karşılığı var. Konut kredisi ile ilgili olan teşvik ise 500 bin TL’ye kadar olan konutların kredili alımları halinde bir kolaylaştırma ve teşvik unsuru olarak görülüyor. Tabii bu teşvikin ne kadar süre için geçerli olacağını bilmemekle birlikte, bu avantajdan faydalanmak kısa vadede öncelikli konu olamayacaktır. Ancak uygulama vadesine bağlı olarak orta vadede bu maddeden yararlanabilecek kişiler olabilecektir. Kısa vadede bu maddenin yansımalarını görebileceğimizi düşünmüyorum.
Levent GÖKMEN DEMİRCİLER
lgokmen@ekonomist.com.tr
Gayrimenkul sektörü koronavirüs sürecini nasıl geçiriyor?
Tüm dünyayı beklenmedik bir hızla ve yıkıcılığı ile etkisi altına alan ve 11 Mart itibarıyla küresel salgın olarak ilan edilen Covid-19 tabii başta hayatımızın önceliklerini değiştirdi. Şu anda sağlıklı olmak, evde hayatımızı idame ettirebilmek ve yeterli gıdaya ulaşabilmek gibi çok temel konulara odaklanmış durumdayız. Bu temel ihtiyaçların giderilmesi üzerine kurduğumuz basitlik içinde gayrimenkul doğal olarak gündemimizde yer tutmamaya başladı. Değerleme sektörü olarak son iki haftada bankalara yapılan değerleme işlerinde yaklaşık yüzde 65-70 aralığında bir düşüş gözlemliyoruz. Bu da demek oluyor ki Mart ayının ikinci yarısı ve Nisan ayı itibarıyla konut satışları ve gayrimenkul alım satım faaliyetlerinde önemli bir yavaşlama olacak. Diğer taraftan devam eden inşaat faaliyetlerini durduran şantiyeler söz konusu. İnşaatta da aynı dönem durgun bir dönem olacaktır. AVM yatırımcıları ve perakende sektörü de bu süreci çok keskin değişikliklerle geçiriyor. Ticari işyerlerinde 30 Haziran’a kadar işyeri kirasının ödenmemesini tahliye nedeni saymayacak olması gayrimenkul piyasalarında bir anlamda 30 Haziran'a kadar kirasız dönem algısı yarattı.
Bu süreç sektörde dengeleri nasıl değiştirdi?
Değişecek dengeleri bu süreç bittikten sonra daha çok görecek gibiyiz. Şu anda can havliyle herkes zorunlu olmadıkça evinden dışarı çıkmayarak hayatına devam ediyor. Ancak her şey normale döndüğünde eminim ki birçok şey yeniden gözden geçirilmiş olarak karşımıza gelecek. En basit örneği kendi temsil ettiğim kurumdan verebilirim. Şirkette 103 çalışanız ve bugüne kadar uzaktan çalışma modelini tercih etmemiştik. Şimdi ise iki gün içinde uzaktan çalışma modelini tüm şirkete yaydık ve şirketin evden çalışma oranı yüzde 90. Bunun yönetilebilir boyutta olmasının en temel sebebi önemli ölçüde daralan iş hacmimiz. Ancak normale dönerken de bu sistem ile daha küçük metrekarede ofis yaşamımızı çözebilir halde organize olabilir miyiz elbette ki gündem maddelerimizden biri oldu.
Evde kalma kurgusunun yarattığı talepler neler?
İnsanların evlerinden çıkmadan tüm hayatlarını idame ettirebilecek bir sistem kurgusu ancak internet alışverişi sayesinde mümkün olabiliyor. Bu kurguyu sağlamak için de kent içinde merkezi konumda olup, kirası bir depolama faaliyetini karşılayabilecek şekilde görece ucuz kiraların olduğu alanlar da yükselen trend olmaya devam edecek gibi görünüyor.
Süreçten yara alan ofis alanında ne gibi değişimler bizi bekliyor?
Bu süreç ofis talebinin azalmasından ziyade ofis alanlarındaki metrekare büyüklüklerinin ve kullanım alanlarındaki şekil değişikliklerini beraberinde getirecektir. Bir de tabii her ne kadar uzaktan çalışma bir verimlilik meselesi olarak dünyada ortaya çıksa da ofis ortamında bulunma zorunluluklarının da hangi durumlarda gerektiği iyice anlaşıldı. Esas değişiklik ofis alanlarında uzunca bir süredir paylaşımlı ofis alanlarında yaşanabilecektir. Bu virüs meselesi bana en fazla kişisel ve kimsenin dokunamadığı alan sınırlarımızın ne kadar olduğu konusunu düşündürttü. ‘Kendime özel alan’ kavramı ile co-working çalışma alanlarının tekrar gözden geçirilmesinin gerekebileceğini düşünüyorum.
Tüketicinin konut tercihleri nasıl şekillenecek?
Ben konut tercihlerinde yeni bir değişim trendini bu süreçten sonra bekliyorum. Çünkü hiçbirimiz herhalde bu kadar fazla zamanını evde geçirmemişti. Bu süreçte evlerimizin böyle bir duruma hazırlıklı olabilmemiz açısından farklı özeliklerinin olması gerektiğini deneyimledik. Evden çalışacaksak uygun çalışma ortamının yaratılabildiği bir evimiz olması gerekiyormuş. Her şey bittiğinde ve koşullar uygun hale geldiğinde konut tercihlerimiz ve iç dizaynda yeni açılımlara bence hazır olmalıyız. Bir diğer deyişle 1+0 daire tiplerinin konuşulduğu dönemlerden artık +1 odalı daireleri konuşmaya başlayacağımız döneme geçiyor olabiliriz.
Sektöre yönelik teşvikler sektörde bir hareket yaratır mı?
Sektöre yönelik teşviklerden değerleme uzmanı bakış açısıyla en önemli dört maddeyi özetlemek gerekirse; 500 bin TL’nin altındaki konutlarda kredilendirilebilir miktar yüzde 80’den yüzde 90’a çıkartılarak peşinat yüzde 20’den yüzde 10’a indirildi. AVM, perakende ve inşaat sektörlerinde KDV ve muhtasar vergi beyanları ve ödemeleri ertelendi. 1 Mart- 30 Haziran tarihleri arasında işleyecek işyeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacak. Otel ve konaklama tesisleri için vergisel destekler ve ödenecek irtifak hakkı bedelleri ile ilgili 6 aylık ertelemeler yapıldı. Bana göre bu önlemler; konut kredisi dışındakiler için iş sahibini işsiz geçecek dönem için rahatlatmaya yönelik. Bunların her birinin de değerlemede gelir indirgeme yaklaşımında bir karşılığı var. Konut kredisi ile ilgili olan teşvik ise 500 bin TL’ye kadar olan konutların kredili alımları halinde bir kolaylaştırma ve teşvik unsuru olarak görülüyor. Tabii bu teşvikin ne kadar süre için geçerli olacağını bilmemekle birlikte, bu avantajdan faydalanmak kısa vadede öncelikli konu olamayacaktır. Ancak uygulama vadesine bağlı olarak orta vadede bu maddeden yararlanabilecek kişiler olabilecektir. Kısa vadede bu maddenin yansımalarını görebileceğimizi düşünmüyorum.
